Friday, 24 September 2010 06:11    PDF Print E-mail
HGB di atas hak pengelolaan
Opini
NORMANSJAH
 
Hak pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya. Hak pengelolaan berasal dari hak penguasaan sebagai dimaksud dalam PP no. 8 tahun 1953 tentang penguasaan tanah negara oleh instansi pemerintah. Karena hak penguasaan itu sudah ada sebelum berlakunya Undang-undang Pokok Agraria (UUPA), maka eksistensinya diakui dan disesuaikan dengan UUPA.

Penyesuaiannya diatur dengan Per.Men.Agraria no. 9 tahun 1965 yang menegaskan hak penguasaan atas tanah negara sebagai dimaksud dalam PP no. 8 tahun 1953 dikonversi menjadi hak pengelolaan. Esensi dari hak pengelolaan adalah memberi wewenang kepada pemegang haknya untuk menyerahkan bagian-bagian tanahnya kepada pihak ketiga dengan hak milik, hak guna bangunan, hak pakai, berikut lanjutan seperti hak milik atas satuan rumah susun.

Dalam perkembangannya  hak pengelolaan mendapat tempat pada beberapa peraturan yaitu: Pertama, Kep.Pres. no 41 tahun 1973 tentang Daerah Industri Pulau Batam yang menyerahkan hak pengelolaan kepada Badan Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam. Dilanjutkan  PP no 46 tahun 2007 tentang Kawasan Perdagangan Bebas Dan Pelabuhan Bebas Batam yang menegaskan peralihan hak pengelolaan kepada Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam.

Kedua,
PP no 4 tahun 1988 tentang Rumah Susun yang mengatur bahwa dalam hal rumah susun dibangun diatas hak pengelolaan, penyelengara pembangunan wajib menyelesaikan status hak guna bangunan di atas hak pengelolaan yang dilanjutkan dengan pemberian hak milik atas satuan rumah susun. Ketiga, UU no 15 tahun 1997, jo PP no 2 tahun 1999  tentang Ketransmigrasian yang memberikan hak pengelolaan untuk penyelenggaraan transmigrasi dan hak milik kepada transmigran.

Hak pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya. Pengertian hak menguasai dari negara adalah kewenangan negara untuk mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan tanah, menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang (badan hukum) dengan tanah. Dengan dilimpahkannya sebagian kewenangan tersebut maka  pemegang hak pengelolaan dapat  memberikan hak guna bangunan atau hak pakai kepada pihak ketiga dengan suatu perjanjian tertulis.

Pemerintah daerah sudah lama memanfaatkan lembaga hak pengelolaan ini untuk mengelola tanah yang dimilikinya karena haknya bersifat permanen, yaitu tidak dibatasi dengan jangka waktu, dan pemberian hak kepada pihak ketiga tersebut akan memberikan kontribusi kepada pendapatan asli daerah secara berkesinambungan. Sedangkan  penerima hak guna bangunan, hak pakai, hak milik satuan rumah susun mendapat tanah di lokasi strategis dengan kegiatan perdagangan, industri dan jasa yang sudah mapan. Seperti Komplek Senayan, Kawasan Mangga Dua, Kawasan Kemayoran di Jakarta, Rungkut Surabaya, Petisah di Medan, Kota Batam dan Kota lainnya.

Dengan berlakunya UU no 1 tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara maka hak pengelolaan atas nama kementerian negara/lembaga/satuan kerja perangkat daerah termasuk kedalam ruang lingkup barang milik negara atau barang milik daerah. Penggunaannya harus dalam rangka penyelenggaraan tugas pokok dan fungsi kementerian Negara/lembaga/satuan kerja perangkat daerah yang bersangkutan.  Apabila barang dimaksud tidak digunakan untuk penyelenggaraan tugas pokok dan fungsi instansi yang bersangkutan maka barang itu wajib diserahkan pemanfaatannya kepada pengelola barang yaitu Menteri Keuangan, Gubernur, Bupati dan walikota agar dapat dipergunakan oleh instansi lain atau pemanfaatan lain.

Pengelolaan barang milik negara/daerah tersebut diatur berdasarkan PP no 6 tahun 2006 yang diubah dengan PP no 38 tahun 2008, tata cara pengelolaannya diatur dengan Per.Men.Keuangan Nomor 96/PMK.06/2007. Sedangkan barang milik daerah berpedoman kepada Per.Mendagri nomor 17 tahun 2007. Peraturan tersebut menjelaskan bahwa bentuk pemanfaatan barang milik negara / barang milik daerah berupa tanah dan bangunan dilaksanakan dengan sewa, kerja sama pemanfaatan, pinjam pakai, bangun guna serah dan bangun serah guna.

Secara spesifik pemberian hak guna bangunan (HGB) di atas hak pengelolaan kepada pihak ketiga hanya dapat terjadi dalam hal perjanjian bangun guna serah dan bangun serah guna, dimana pihak ketiga berkewajiban untuk membangun, mengembangkan dan memberdayakannya tanah dan bangunan tersebut selama jangka waktu tertentu, dan apabila jangka waktunya berakhir pihak ketiga tersebut menyerahkan kembali tanah dan bangunan berikut fasilitasnya kepada pemerintah daerah.

Peraturan tersebut tidak mengatur bagaimana kedudukan hak guna bangunan atau  tanah bekas hak guna bangunan diatas hak pengelolaan yang sudah diperjanjikan sebelum berlakunya UU no 1 tahun 2004. Keadaan tersebut paling tidak menimbulkan permasalahan antara lain para pihak sudah terikat dengan hak dan kewajiban sesuai perjanjian yang disepakati untuk jangka waktu yang lama. Kemudian pihak ketiga tersebut sudah mengeluarkan investasi untuk membeli bangunan berikut fasiltas lainnya, dan menguasai dan mengusahai tanah dan bangunan tersebut secara masif tanpa ada kejelasan atau kepastian hukum atas tanahnya.

Di lain pihak jika pemegang hak pengelolaan membiarkan masalah ini secara berlarut-larut dapat menimbulkan penafsiran telah melakukan penyimpangan dalam pengelolaan barang milik negara/daerah berupa tanah atau bangunan. Sedangkan untuk menata kembali lokasi tersebut sesuai konsep bangun guna serah dan bangun serah guna bukan pekerjaan mudah karena karena menyangkut banyak pihak, dan membatalkan perjanjian yang sudah dibuat dapat menimbulkan gugatan perdata dari pihak ketiga tersebut.

Menyikapi permasalahan tersebut, penyelesaiannya dapat ditempuh dengan mempedomani PP no 6 tahun 2006 dan Per.Mendagri nomor 17 tahun 2007 khususnya mengenai tata cara penghapusan dan pemindahtanganan barang milik negara/daerah, yang menyatakan bahwa penghapusan barang milik negara/daerah dari daftar barang pengguna dan/atau kuasa pengguna dilakukan dalam hal barang milik/daerah dimaksud sudah tidak berada dalam penguasaan pengguna barang dan/atau kuasa pengguna barang. Dan sebagai tindak lanjut dari penghapusan tersebut, barang milik negara/daerah dapat dipindah tangankan dengan cara penjualan, tukar menukar, hibah dan penyertaan modal pemerintah /pemerintah daerah pada BUMN, BUMD dan Swasta.
 
Penulis adalah pengamat masalah pertanahan